В Израиле почти вся земля принадлежит государству, и закон позволяет забрать до 40 процентов земли у пользователей земельных участков без компенсации. Этот подход, уникальный для западного культурного круга, описан Ифатом Хольцман-Газит в книге «Экспроприация земли в Израиле: право, культура и общество».
По словам автора книги в Израиле 93% земли (в этот процент не входят оккупированные территории сектора Газа и Западного берега) принадлежит государству. В 1960 и 1969 годах Кнессет принял законы, запрещавшие, за некоторыми незначительными исключениями, продажу государственной земли.
На практике 74 процента земли принадлежит непосредственно государству. Также 13 процентов – у Управления развития, девелоперской компании, также полностью контролируемой государством. И еще 13 процентов имеет Еврейский национальный фонд, компания, основанная в Англии в 1905 году, задачей которой была покупка земли в Палестине для еврейских поселенцев.
Запрет на продажу государственной земли означает, что частные лица могут получить ее только в аренду. Первоначально на срок от 3 до 49 лет. В настоящее время для участков в городской черте он составляет до 98 лет, после чего договор аренды автоматически продлевается еще на 98 лет.
Основанная в 1960 году Земельная администрация Израиля, созданная в 1960 году, управляет определением условий аренды государственной земли, принадлежащей всем трем субъектам. Из 22 членов 12 назначаются правительством, а 10 — Еврейским национальным фондом. Изначально плата за аренду земли вносилась ежегодно, теперь плата взимается только в момент заключения или продления договора.
В результате более половины израильских граждан, живущих в городах, не владеют землей, на которой стоят их дома. Интересно, что для них это не имеет большого значения. На практике большинство людей в Израиле относятся к праву аренды земли как к праву владения ею и рекламируют продажу права аренды как «продажу земли».
Цена квартир в зданиях на арендованной земле в Тель-Авиве всего на 5% ниже, чем цена квартир на частной земле. В случае с односемейными домами и надворными постройками разница составляет 10%.
Экспроприация земли для общественных целей в Израиле регулировалась Постановлением о приобретении государственных земель 1943 г. (первоначально принятым во время британского мандата в Палестине в 1919–1948 гг. После того, как Израиль стал независимым, это стало частью национального законодательства). Что позволило государству экспроприировать до 25 процентов любой частной земли для общественного назначения безвозмездно. В свою очередь, в 1965 г. был принят Закон о планировании и строительстве, увеличивший процент конфискованных без компенсации земель до 40 процентов площади, а также расширен перечень мест, которые могут быть экспроприированы.
Первоначально экспроприация была возможна только в случае строительства дорог или общественных зон отдыха. В 1965 году к акту были добавлены места для занятий спортом, а также здания для образования, культуры, здравоохранения и религиозного назначения. Это означает, что земля была отобрана у частных владельцев, предлагая очень ограниченную компенсацию.
На практике и без того очень ограниченная компенсация была дополнительно уменьшена за счет того, что оценка участка была определена на момент экспроприации, а фактическая оплата производилась позже из-за формальностей. Это важно, потому что на протяжении большей части своей истории у Израиля были проблемы с высокой инфляцией. Например, с декабря 1948 г. по декабрь 1998 г. цены там выросли на 24 миллиона процентов. Только в 1985 году годовая инфляция превысила 1100 процентов.
Можно спросить, почему правительство вообще экспроприирует землю у частных собственников, учитывая, что 93% земли в стране и так является государственной? Ну, большая часть из этих 93 процентов земель слабо урбанизированы, много земли находится в пустыне Негев. При этом 90% граждан Израиля еврейской национальности проживает в городах на небольшой прибрежной полосе земли и составляет 50 проц. в Тель-Авиве и его окрестностях. И эти наиболее ценные земли в основном находятся в частной собственности.
Автор отмечает, что с 1948 г. по настоящее время Верховный суд Израиля лишь однажды (в 1994 г.) заблокировал экспроприацию земли у частного лица государством. Позже этот запрет все равно был снят после того, как судьи пересмотрели дело.
Ифат Хольцман-Газит — профессор юридического факультета Университета управления в Израиле и, пожалуй, самый известный эксперт по вопросам экспроприации земли в стране. «Экспроприация земли в Израиле» — типичное научное издание для узкого круга юристов, интересующихся тем, как урегулирован вопрос экспроприации в разных странах.
«Я изучил эту книгу — пишет автор статьи на ведущем финансовом издании Польши Obserwatir Finansowy, — потому что меня интересует влияние структуры собственности на землю на темпы экономического роста страны. К сожалению, на эту тему в книге не так много, но пример Израиля показывает, что западное, демократическое государство тоже может быстро разбогатеть, даже если существенно ограничит частную собственность на землю (частной собственности на землю в Китае не существует, а в Сингапуре около 90 процентов земли принадлежит государству и в этих странах ВВП тоже очень быстро растет).»
Здесь стоит упомянуть, что ВВП Израиля на душу населения составляет 42 570 долларов США, что немного меньше, чем в Японии (44 585 долларов США — данные Международного валютного фонда за 2021 год), хотя страна была основана всего 74 года назад и весь период ее благосостояния пришелся на крайне неблагоприятных условиях — буквально в пустыне и в постоянном вооруженном конфликте с соседями.
Напомню, что у нас в Украине открыли «рынок земли» во время войны. И даже не подумали приостановить распродажу… И мы хотим «как в Израиле»?
